Immocratie

C’est quoi Immocratie ?

Tout comme les banques demandent aux individus un apport personnel pour leur accorder un prêt, elles demandent aux promoteurs un apport de fonds propres pour financer leurs opérations immobilières. Ces opérations, financées en grande partie à crédit, bénéficient in fine du fameux effet de levier. A savoir qu’une fois l’opération commercialisée et l’emprunt bancaire remboursé, la marge dégagée leur permet, non seulement de récupérer leur mise de départ mais bien souvent de la doubler.

 

On connaissait le crowdfunding pour des secteurs d’activités variés comme la musique, les nouvelles technologies ou encore la restauration, mais désormais ce système de financement participatif se fait une place dans le secteur de l’immobilier.

Après les artistes, les start-up ou encore les associations, c’est l’immobilier qui se lance dans le crowdfunding avec le site Immocratie.

Le crowdfunding immobilier consiste à récolter des fonds auprès de particuliers puis à transmettre cet argent à un promoteur qui va réaliser un programme immobilier et le vendre. Il peut s’agir par exemple d’un immeuble ou d’une résidence avec des maisons individuelles.

Chez immocratie, la société lève les fonds directement auprès des investisseurs, sans holding intermédiaire par émission d’obligations et qui investit le montant recherché par le promoteur dans son opération. Ce montage permet de limiter la responsabilité des investisseurs à leurs apports.

La croissance du crowdfunding immobilier a été soutenue en France en 2015 puisque les fonds récoltés ont été multipliés par 10 par rapport à 2014.

La plupart des investissements en crowdfunding immobilier se font sur une durée de 24 mois environ avec des taux de rentabilité oscillant entre 10 et 15 %. Parfois plus. Il s’agit par conséquent d’un pur produit d’investissement.

« Nous avons de plus en plus de mal à trouver des financements. Le crowdfunding est un moyen innovant d’y faire face »François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers.

Immocratie est une plateforme de crowdfunding immobilier qui propose aux particuliers de participer au financement d’opérations immobilières de promoteurs constructeurs ou rénovateurs.

« Immocratie propose aux particuliers de participer au financement d’opérations immobilières rigoureusement sélectionnées avec à la clé, des perspectives de rentabilité auxquelles ils sont peu habitués », annoncent les fondateurs.

Cette spécialisation dans l’immobilier, ainsi que son indépendance (Immocratie n’est rattachée ni à un promoteur, ni à une agence immobilière) lui permettent d’étudier une grande variété d’opérations : de l’opération classique de promotion à des opérations de rénovation, en passant par des opérations de lotissement.

Immocratie, plateforme de crowdfunding qui propose aux particuliers de financer des opérations immobilières avec une forte contrepartie financière,basée à Paris et fondée par une équipe dotée de solides compétences en intermédiation et enimmobilier, entend lever 187.000 euros (avec une entrée à 3.000 euros) pour financer la rénovation et la transformation d’une villa aux alentours d’Orange.

Pour son premier essai, Immocratie a acquis la villa en indivision avec le promoteur. Après travaux, le but était de la revendre à la découpe, c’est-à-dire de la transformer en deux appartements. Un compromis de vente ayant déjà été signé au moment de l’opération de crowdfunding, les investisseurs étaient certains de bénéficier d’un retour sur investissement rapidement.

Pour cette opération, la plateforme annonçait une rentabilité de 3 % sur deux mois (soit 18 % sur 12 mois) aux particuliers voulant s’engager financièrement dans le projet.

« Pour le démarrage de notre activité, nous avons voulu proposer aux investisseurs une opération avec un ratio rendement/risque attractif et surtout une durée d’immobilisation des fonds très courtes », explique-t-on chez Immocratie. Et le pari est plus que réussi, le projet a rassemblé une vingtaine d’investisseurs particuliers qui ont déboursé 9.350 € en moyenne.

Immocratie, plateforme de crowdfunding immobilier, intervient à 2 niveaux :

• Elle sélectionne les opérations immobilières après les avoir passées au crible de 30 points de contrôle et négocie avec les promoteurs le montage financier (dette ou capital) ainsi que la rémunération à servir aux particuliers au regard du risque de leurs opérations.
• Elle propose aux particuliers d’investir en leur transmettant en toute transparence toutes les informations sur les opérations.

Le ticket d’entrée se situe à minima à 1.000 euros et les rentabilités attendues sont généralement supérieures à 10% par an, nette de frais. Immocratie prélève entre 3 et 5% d’honoraires de conseil au moment de la souscription. Ce sont les seuls frais  pour les investisseurs.

Pourquoi choisir Immocratie  ?

En tant qu’investisseur

Basée à Paris et fondée par une équipe dotée de solides compétences en intermédiation et en immobilier, Immocratie est une nouvelle plateforme de financement participatif dans l’immobilier, une place de marché qui recueille et regroupe l’épargne d’investisseurs pour l’orienter vers des opérations, rigoureusement sélectionnées, en immobilier résidentiel, commercial ou de bureaux

Les particuliers ont besoin de rendement sur leurs placements, quant aux promoteurs immobiliers ils peuvent aller offrir des rendements de 15% à 20% /annuels.

Ces opérations sont la construction ou l’achat ou la revente d’immeubles (pas achat d’appartements pour revenu locatif).  Immocratie peut donc offrir des rendements supérieurs à 10% par an.

Immocratie présente un des meilleurs track-records de 2015, avec un tiers des sorties positives, et un des meilleurs rendements (19%/an).

En organisant la collecte des fonds d’investisseurs particuliers, Immocratie répond à ce besoin pressant de fonds propres. L’intérêt est évident : une marge de manœuvre financière plus importante qui permet de finaliser des opérations de plus grande envergure ou plusieurs opérations simultanément.

Procédure de sélection des projets

La procédure de sélection des projets par Immocratie est constituée de deux étapes fondamentales :

• La pré-sélection
• L’analyse approfondie

La pré-sélection

Pour la pré-sélection, les projets doivent être conformes avec certaines exigences pour être acceptés.

• Les projets doivent avoir un lien avec le secteur de l’immobilier, de la construction, de l’habitat ou de l’aménagement
• Les projets doivent avoir un caractère professionnel
• Les projets sont portés par des sociétés constituées (K-bis) depuis plusieurs années et pouvant se prévaloir d’un historique de réalisations significatifs
• Les projets doivent être purgés de tous risques administratifs (permis de construire, déclaration préalable, …)
• Les projets doivent être financés en fonds propres par les porteurs du projet à hauteur d’environ 20% minimum. Aucun projet où le porteur n’est pas à risque n’est retenu ;
• Les projets doivent présenter des perspectives de développement réalistes notamment en termes de chiffre d’affaires et de marge prévisionnelle
• Les projets immobiliers doivent relever de l’immobilier résidentiel ou tertiaire (bureaux, logistique, commerce, …), d’opérations de promotion construction, de promotion rénovation ou de lotissement. Seuls les projets réalisés en France sont retenus.

L’analyse approfondie

Cette étape est basée sur toute une analyse des documents administratifs, financiers et techniques. Différents éléments sont collectés et transmis à un comité composé de professionnel de l’immobilier et du financement de projets.

L’emplacement, le marché local

• Le projet (construction, rénovation, réhabilitation)
• Le business plan, le calendrier de l’opération
• Le montage financier (banque, autres investisseurs)
• L’historique de vos précédentes opérations

Le comité délibère et note les projets selon une grille interne intégrant l’emplacement, la structure financière de l’opération, son adéquation dans son environnement, la stratégie et le réalisme de commercialisation, ainsi que l’expérience de l’opérateur. Si la note est supérieure à 10/20, l’avis est favorable et le projet accepté. Si elle est inférieure, le projet est rejeté.

 

Quels risques présente ce type d’investissement ?

Les projets dans la pierre sont nombreux. Ils n’offrent aucune garantie, mais de fortes perspectives de rendement.

Le crowdfunding dans l’immobilier est une pratique récente, mais en plein essor. Le but de ce mode de financement est de permettre à des particuliers de prendre des parts dans des projets de construction, de rénovation, de location ou même de viager. Avec le financement participatif, les porteurs de projet s’affranchissent du circuit classique et éliminent les intermédiaires pour trouver du financement directement auprès des particuliers.

Les rentabilités que font miroiter les plateformes de crowdfunding immobilier sont-elles fondées ou faut-il s’en méfier ?

Pour Immocratie, ces rentabilités élevées ne sont que le résultat du montage financier et du niveau de risque de l’opération immobilière.

L’investissement avec des société présente un risque de perte de la totalité du capital investi et un risque d’absence de liquidité de l’investissement.

Risques de perte en capital

Les perspectives de rendement de l’investissement au capital de sociétés non cotées sont la contrepartie d’un risque élevé de perte totale ou partielle des montants investis. Avant d’investir, l’internaute doit s’assurer qu’il dispose des ressources financières suffisantes pour supporter les risques de perte en capital. Seuls des montants dont l’Internaute n’a pas besoin doivent être investis.

risques immobiliers

Une opération immobilière n’est jamais dénuée de risques. Il y les risques de retard de chantier, risques de défaillance d’un sous traitant, prix trop élevés entraînant une difficile commercialisation, recours d’un tiers.

Risques d’absence de liquidité

 

La liquidité de l’investissement dans les sociétés non cotées n’est pas garantie du fait de l’absence de marché réglementé ou organisé.  L’Internaute doit donc s’assurer qu’il peut supporter l’immobilisation des montants investis sur un horizon de long terme, sans limite de temps prévisible.

En conclusion, il n’y a rien de nouveau sous le soleil. Les promoteurs immobiliers font régulièrement appel à des fonds privés pour financer leurs opérations en offrant ce niveau de rentabilité.

Seulement, le crowdfunding immobilier, en réduisant significativement le ticket d’entrée, permet aujourd’hui aux petits investisseurs d’être eux aussi de la partie. Mais si jouer dans la cour des grands est devenu possible, il faut également en accepter les risques. Car une opération immobilière est tout sauf un long fleuve tranquille…

Pour le promoteur

Promoteurs, constructeurs, marchands de bien, … Si vous pensez disposer d’une opération qui constitue une bonne opportunité d’investissement immocratie est toujours ouvert. que cela soit de la construction, lotissement, réhabilitation, asset management, … en immobilier résidentiel, commercial, industriel ou de bureaux. Les fonds peuvent être apportés soit pour amorcer le projet, soit pour le refinancer.

Informations sur immocratie et ses références

immocratie (Socfirev SAS) est enregistré sous le numéro 15000926 au Registre Unique des Intermédiaires Assurance, Banque et Finance (l’ORIAS) comme Conseiller en Investissement Financier (CIF). immocratie (Socfirev SAS) est aussi adhérent de l’ANACOFI (association professionnelle).

Une demande d’immatriculation en tant que Conseiller en Investissement Participatif (CIP) est actuellement à l’étude auprès des services de l’Autorité de Marchés Financiers (AMF)

 

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